北京市朝阳区人民法院
民事判决书
(2009）朝民初字第26246号
原告李*，男。
委托代理人徐颖，北京市中淇律师事务所律师。
被告北京**街物业管理有限公司。
法定代表人陆**，总经理。
委托代理人曾**，北京市**律师事务所律师。
委托代理人王*，北京市**律师事务所律师。
原告李*（以下简称原告）与被告北京**街物业管理有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张海文独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李春华、徐颖、被告的委托代理人曾**、王*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年7月8日，原、被告签订了**街购物广场租赁合同，合同约定：原告承租被告位于购物广场二层编号为ZB-008的1820平方米的商铺（毛坯）用于独家经营鞋业，期限为8年，起止日期为2008年8月1日至2016年7月31日，被告拟定开业日期为2008年8月1日，实际开业日期提前或延后的，租赁期限的起租日作相应调整。起租日开始后三个月为免租期，在此免租期内原告无需向被告支付租金、物业管理费及其他条款。原告先后支付被告物业费27664元、租赁保证金221312元、租金193648元。原告于2008年7月19日办理了施工许可证，入场时支付被告手续费45元、装修押金180元，进行装修。2008年8月20日装修完毕，花费内装修费用61030.8元、玻璃板费用6104元、展柜装饰费用297700元。由于客流较少，无法支撑原告的经营，双方于2008年10月22日签订补充协议，被告同意原告的起租日（即开业日）变更为本商场内美廉美等超市开业之日。但美廉美等超市至今未开业。2009年4月3日，被告擅自解除租赁合同，并勒令原告办理退场手续，致使原告无法正常经营，被告单方解除合同实属违约，故现要求被告给付违约金442624元，赔偿经济损失586371元，并以586371元为本金，按银行同期贷款利率给付自2008年9月20日至实际给付之日止的利息。
被告辩称：被告与原告签订合同约定，2008年8月1日开业起免3个月的租金，也就是自2008年11月1日开始计租。但原告在2008年8月20日装修完毕后一直没有进场。被告在2008年12月18日发函给原告要求原告进场开业，但原告依然置之不理。2009年4月3日，被告再次发函要求解除合同，并要求原告将放置在被告处的柜台搬走，原告没有理睬。从签订合同直至2009年4月3日原告一直没有进场，严重违反了合同约定。原告违约在先，因此不同意支付违约金，且根据合同约定不应退还租赁保证金。根据审理城镇房屋租赁合同的司法解释，因为承租人原因导致解除租赁合同的，承租人要求赔偿损失的，不应得到支持；原告在接到被告解除合同的通知后不将场地腾空，被告有权将原告的物品清空。因此，不同原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年7月18日，原、被告双方签订了《**街购物广场租赁合同》，双方约定乙方（原告）租赁甲方（被告）所开办的购物广场二层ZB-008号商铺，该商铺套内建筑面积为1820平方米，用于鞋业（独家经营）包括经营运动系列、休闲系列、男女鞋。租赁期限为八年，起止日为2008年8月1日至2016年7月31日，甲方拟定开业日期为2008年8月1日，实际开业日期提前或延后的，租赁期限的起租日作相应的调整。起租日开始后三个月为免租期，在此免租期内乙方无需向甲方支付租金及物业管理费。本合同项下第一年至第三年的租金标准为3.5元／天．平方米（套内建筑面积）。租金按期支付，每一个月为一期，每期租金总额为193648元。合同签订之同时，乙方应向甲方支付首期租金，本期届满前十五日止付下一期租金。乙方应于本合同签订之同时向甲方交纳相当于一个月的租金和物业管理费作为租赁保证金，保证金总额221312元。本合同约定之合同履行期内，乙方提前退租或因乙方违约致使本合同解除的，对于乙方所交纳的租赁保证金甲方不予返还，不足以弥补甲方损失的，乙方应另行向甲方承担赔偿责任；因甲方违约提前解租的，甲方应当双倍返还乙方所交租赁保证金，不足以弥补乙方损失的，甲方应另行向乙方承担赔偿责任。乙方承担合同履行期间的物业管理费用，物业管理费用的收费标准为0.5元／天．平方米（套内建筑面积），支付方式为月付，每月27664元。后原告向被告支付租赁保证金221312元、2008年8月1日至2008年8月31日期间的场地使用费193648元、物业管理费27664元。2008年7月19日，原告办理了装修许可证进行装修，工期自2008年7月19日起，共计30天。2008年10月20日，原、被告双方签订了《补充协议》，该协议确认：乙方与甲方签署了租赁合同，合同中规定乙方租赁面积1820平方米，铺位号为：2B-008，租赁期限为八年，租金为3.5元/天/平方米，物业费为0.5元/天/平方米，付款方式为压一月付一月。根据合同，乙方应于2008年11月1日起为起租日，但由于目前的市场客流较少，无法支撑乙方的经营，因乙方租赁面积较大，自营面积达租赁面积的40%，因此，为了达到甲乙双方的共同利益，甲方同意乙方的起租日为超市开业之日起。
2008年12月18日，被告向原告发出通知，该通知内容如下：根据甲、乙双方签署的《租赁合同》和《管理公约》的相关规定，你方应当积极做好店铺装修、人员招聘、产品供给等营业工作，本广场从2008年8月1日开业至今，你方装修仍未完毕，也没有商户及产品进场经营，已给广场经营造成严重的负面影响，特此要求你在10日内将租赁区域摊位产品上满或达到营业条件标准，逾期未达到我司经营要求与标准，根据双方签署合同的第八条第四项之规定，我方将解除租赁合同，同时贵司已制作的货柜等一切经营物品归我方所有，我司保留追究你方其他相应的法律责任。后原告仍未开始营业，2009年4月3日，被告再次向原告发出通知，通知内容如下：根据您与我公司签署的《租赁合同》与《管理公约》及相关约定，您履行合同期间应当积极开业经营，我公司曾在2008年12月18日发函给您本人，要求您10日内具备开业条件，并开始经营。时至今日您的场地仍然处于停业状态，给我公司购物广场经营带来负面影响，鉴于以上合同约定我公司正式通知您，您与我公司的《租赁合同》及相关协议已经解除，请您在收到本函之日起3日内来我公司办理退场手续并将场地遗留物品搬离，逾期我公司将视为您放弃场地内物品权利。我公司将清理并收回场地。同时我公司保留通过诉讼要求您赔偿损失的权利。原告称于2009年4月8日向被告回函，被告否认收到原告的回函。2009年8月，被告对原告所租赁的商铺部分拆除。
审理中，原告称因该合同，其产生了物业费、手续费、装修费、场地使用费等损失，合计586371元，坚持要求被告赔偿。被告不同意原告的请求，表示以上损失均因原告违约所产生。
另，双方均确认，购物广场的超市至今没有进场经营。
上述事实，有当事人陈述、相关证据等在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；履行期限不明确的、债务人可以随时履行，债务人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；当事人履行合同义务不符合合同约定的，应承担违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原、被告双方签订了租赁合同，约定原告向被告租赁商铺，双方均应按合同履行各自的义务。在该合同中，双方约定了2008年11月1日之前原告免租，但并未确认原告的开业时间，双方对原告的开业时间并未进行特殊的约定。随后原、被告双方在补充协议中再次确认以超市的开业之日起计租，可以确认被告对原告的免租期再次予以延长。至2008年12月18日，在免租期内，被告致函原告限期10日内要求原告营业或达到营业标准，被告亦尽到催告的义务，原告应及时开业。原告未能及时开业，以行为表明不履行合同的义务，属原告违约。2009年4月3日，被告再次致函原告，通知原告解除合同，被告解除合同的行为符合法律规定。依据双方的合同约定，原告无权要求被告返还已交纳的租赁保证金。
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因原告为违约责任方，原告要求被告赔偿其他损失的请求缺乏法律依据，本院不予支持。
依据双方的补充协议，原告在超市开业之日起计租，交纳租金及物业费，但超市至今仍未入住开业，被告收取原告租金、物业费的条件仍不具备，应返还原告所交纳的租金及物业费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法
律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告北京**街物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告李*场地使用费十九万三千六百四十八元、物业管理费二万七千六百六十四元，以上合计二十二万一千三百一十二元。
二、驳回原告李*的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千零三十元，由原告李*负担四千八百七十九元（已交纳），由被告北京**街物业管理有限公司二千一百五十一元负担（因原告李*已交纳，被告北京**街物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告李*）。