北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2010）二中民终字第03054号
上诉人（原审原告）孙**，男。
委托代理人徐颖，北京市中淇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贾**，男。
委托代理人贾*，女。
委托代理人魏*，男。
上诉人孙**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2009）平民初字第5876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2009年10月，孙**诉至原审法院称：我系北京市平谷区马坊镇梨羊村农民，在该村大街17号有院落一处。贾**系北京市居民，早已从单位退休。2003年8月10日，我与贾**经人介绍签订房屋买卖协议，约定我以20000元的价格将上述院落卖与贾**。现我得知双方所签协议违反了法律、行政法规的强制性规定，双方买卖行为应属无效。故起诉要求确认双方所签房屋买卖协议无效，贾**将诉争房屋返还与我。
贾**辩称：我与孙**签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且经当地村委会同意认可。我出生于北京市平谷区马坊镇，出于对故乡的眷恋，在马坊镇梨羊村购买了诉争房屋，并在购得该房后于2005年将户口迁至该村，现我已成为该村村民，故应区别于国家禁止的农村宅基地不得卖与城市居民的情形。另我在购房后经马坊镇政府及梨羊村村委会批准同意对房屋进行了改造，房屋价值已远远超出当时购买的价值，如果确定双方买卖关系无效，势必对我造成重大的经济损失。孙**的行为违反了诚实信用原则，其请求应予驳回。
原审法院经审理认为：2003年8月10日孙**与贾**签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，该协议已履行完毕，虽然贾**购买孙**房屋时身份是城市居民，但2005年贾**将本人户口从城市迁至北京市平谷区马坊镇梨羊村，现贾**已取得当地集体经济组织成员资格，其与孙**之间的买卖行为，不违背法律、行政法规的强制性规定。据此，原审法院于2009年12月判决：驳回孙**的诉讼请求。
判决后，孙**不服，上诉至本院，以原审判决认定事实不清，贾**的户口虽已迁至诉争房屋处，但其城市居民的身份未发生变化，不能取得当地集体经济组织成员的资格，亦不能取得梨羊村宅基地的使用权；原审判决适用法律错误，在房地一体的格局下，孙**处分房屋的同时必然处分房屋所处宅基地，该转让行为为我国法律、法规所禁止等理由，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。贾**同意原审判决。
经审理查明：孙**系北京市平谷区马坊镇梨羊村村民。贾**系北京市城镇居民。孙**在梨羊村梨羊大街17号原有宅院一处。2003年8月10日，孙**与贾**签订《买卖房屋协议书》，约定孙**将上述院落及院内建筑物以20000元的价格卖与贾**。同日，梨羊村村民委员会出具证明，同意双方协议内容。协议签订后，贾**实际向孙**支付购房款35000元，孙**将协议所涉房屋及院落交由贾**使用。后贾**经梨羊村村民委员会及北京市平谷区马坊镇人民政府批准，对院内房屋进行了翻建和增建。2005年7月12日，贾**将其户口从北京市朝阳区望京西园一区133楼6门612号迁至北京市平谷区马坊镇梨羊大街17号。
本院审理过程中，贾**提出，为配合北京市平谷区马坊镇新城建设工作，梨羊大街17号院在原审判决作出后已被拆除，贾**作为被拆迁人与拆迁方签订了拆迁安置补偿协议，并已实际领取了补偿款项。为证明其所述，贾**提交了《北京市集体土地住宅房屋房屋拆迁安置补偿协议书》、《被拆迁人签约时间证明单》、《马坊镇城建区北区土地一级开发项目拆迁房屋腾退“四方验收单”》及镇党委、镇政府致被拆迁户的《慰问信》。孙**对上述证据的真实性均不持异议，同时表示因诉争房屋现已灭失，故同意撤回要求贾**返还房屋的请求，但仍坚持认为双方所签房屋买卖协议应属无效，贾**无权取得梨羊大街17号院落的宅基地补偿款。
上述事实，有《买卖房屋协议书》、收据、梨羊村村民委员会证明、《旧房翻建申请表》、贾**户口簿、《北京市集体土地住宅房屋房屋拆迁安置补偿协议书》、《被拆迁人签约时间证明单》、《马坊镇城建区北区土地一级开发项目拆迁房屋腾退“四方验收单”》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据本案现已查明的事实，贾**在购买诉争房屋及院落后，虽已将户口迁至北京市平谷区马坊镇梨羊村，但其身份仍为北京市城镇居民，并未取得该村集体经济组织成员身份，且诉争院落的宅基地使用权人并未经由区县一级人民政府土地管理部门确认为贾**，故根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，孙**与贾**之间的《买卖房屋协议书》应属无效。原审法院认定贾**已取得梨羊村集体经济组织成员资格，并据此驳回孙**要求确认双方所签买卖协议无效的请求不当，本院予以纠正。
合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，贾**应将梨羊村梨羊大街17号院返还与孙**，孙**亦应将所收取的购房价款返还与贾**，并对贾**所翻建、增建房屋的价值及贾**因合同无效所致之损失进行赔偿。但在本案审理过程中，双方均认可诉争房屋及院落现已灭失，客观上已无法返还，孙**亦表示放弃要求贾**返还房屋的请求，故本案对基于合同无效而产生的财产返还及损失赔偿问题暂不予处理。对于贾**因诉争房屋及院落拆迁而取得的补偿款项及其他权利，孙**可另行主张。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。孙**的上诉请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市平谷区人民法院（2009）平民初字第5876号民事判决。
二、孙**与贾**于二○○三年八月十日签订的《买卖房屋协议书》无效。
一审案件受理费三十五元，由孙**负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由贾**交纳（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。