北京市通州区人民法院
民事判决书
(2010）通民初字第1673号
原告诸**，男。
委托代理人徐颖，北京市中淇律师事务所律师，
原告张*，女。
委托代理人徐颖。
被告张**，男。
委托代理人杨**，北京市**律师事务所律师。
被告杨**，女。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左*，董事长。
委托代理人卞一璐，北京市广盛律师事务所律师。
原告诸**、张*与被告张**、杨**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诸**、诸**和张*的委托代理人李春华、徐颖，被告张**的委托代理人杨**、被告杨**，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的委托代理人卞一璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诸**、张*诉称：2009年9月16日，我们与被告张**在第三人链家公司的居间介绍下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，同日我们与张**及第三人链家公司签订了《补充协议》及《过户、按揭代理合同》，签订合同时，张**由其妻子被告杨**代理。合同约定张**将其所有的位于北京市通州区帅府园32号楼851号建筑面积为98.55平方米的房屋（以下简称851号房屋）以总价98万元的价格卖给我们，同时约定于银行面签当日支付房屋首付款。签约时，我们依约定向杨**支付了定金2万元。2009年10月22日，北京中资房地产土地评估有限公司（以下简称中资公司）出具了诉争房屋的评估报告。在我们准备好办理面签的所有材料和首付款后，我们与链家公司多次催促张**、杨**办理银行面签手续，但张**和杨**以种种理由推托不予办理，后来不接听电话，又将手机关闭，以致双方无法联系、买卖合同无法履行。在本案诉讼中，我们得知张**、杨**于2009年11月4日将诉争房屋转卖给刘**，现合同已无法继续履行。杨云峰、杨**的违约行为给我们造成了经济损失，现诉至法院，要求解除双方于2009年9月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》、《过户、按揭代理合同》，要求张**、杨**赔偿我们房屋差价损失35万元、中介费13400元并返还购房定金2万元，本案诉讼费和评估费由张**、杨**负担。
被告张**、杨**辩称：原告诸**、张*所述与事实不符，我方转卖房屋不是受到利益驱使，我方是在诸**、张*未配合我方办理过户的情况下将房屋公开出售的，我方转卖房屋时是通过北京万亚房地产经纪有限公司（以下简称万亚公司）办理的，万亚公司当时告知我方可以将房屋卖给刘**，并承诺由其公司与诸**、张*联系处理违约事宜，我方给付给万亚公司45000元，万亚公司出具了收条和承诺书，但是万亚公司后来没有给处理此事。我方只同意解除合同并返还定金2万元，可以适当补偿诸**、张*的中介费损失，不同意赔偿房屋差价损失，关于违约责任，我方认为应当按照《补充协议》的约定双倍返还定金，而且诸**、张*只向我方支付了2万元定金，并未给付其他款项，房屋也未交付，其要求赔偿差有懒失的诉讼请求没有法律依据。
第三人链家公司辩称：我公司同意解除与原被告双方签订的《补充协议》和《过户、按揭代理合同》，其他诉讼请求与我公司无关。
经审理查明：2009年9月16日，经第三人链家公司居间介绍，被告杨**代理其丈夫被告张**与原告诸**、张*签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方与链家公司签订了《补充协议》、《过户、按揭代理合同》，合同约定诸**、张*以98万元的价格购买张**名下的851号房屋。合同签订当日，诸**、张*向杨**支付定金2万元、向链家公司支付了中介服务费13400元。《补充协议》第3条约定：“经甲乙双方友好协商一致，甲乙双方同意于银行面签当天自行结算本房屋首付款，丙方作见证方”。但合同没有对何时办理面签及首付款数额作出明确约定。《过户、按揭代理合同》第三条第一项约定：“甲、乙双方如未按照本合同约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。因甲方或乙方任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应当向守约方承担违约责任，所交代理服务费用、评估费不予退还”。2009年10月22日，中资公司出具评估报告，对本案诉争房屋的价值进行了评估。2010年11月4日，在没有直接通知诸**、张*的情况下，张**将诉争房屋转卖给案外人刘**，并于2009年11月29日办理了房屋产权过户手续。2009年12月7日，诸**、张*诉至本院要求张**、杨**继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，2010年1月7日，在得知补张**将房屋转卖他人后，诸**、张*变更了诉讼请求，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》并要求张**、杨**返还定金、赔偿房屋差价损失。在本案审理过程中，诸**、张*称于合同签订后便积极准备面签所需材料，并于2009年11月11日备齐了首付款35万元，但张**、杨**一直推托不履行合同；诸**、张*提交了两份特快专递邮件详情单及两份律师函，特快专递邮件详情单显示，2009年11月20日诸**、张*通过北京市中淇律师事务所向张**、杨**和链家公司分别邮寄了邮件，链家公司签收了该邮件，但发给张**、杨**的邮件未能投递成功，邮件再投、改退批条上显示邮件退回原因是收件人电话关机，诸**、张*称其向张**、杨**和链家公司分别邮寄了律师的催告函，催告对方于三日之日配合办理面签；杨**称在签订合同时便向诸**、张*和链家公司说过因为急需用钱，希望对方一次性支付全部购房款，但诸**、张*无法一次性支付全款，杨**仍与诸**、张*签了合同，后杨**代理张**将诉争房屋转卖给刘**，刘**一次性支付了全部购房款103万元；张**、杨**称在转卖房屋时并没有直接通知诸**、张*，而是委托万亚公司通知诸**、张*，并交给万亚公司违约金45000元，让该公司将该违约金交付给诸**、张*，但万亚公司没有处理此事；原链家公司的职工王*作为证人出庭称签订合同后其便告知买卖双方为办理银行贷款面签准备相应材料，诸**的父亲诸振东在一个月内准备好了面签所需材料及40万元首付款，并多次催促办理面签，杨**在与王*通电话时说张**在外地出差无法回来办理面签，王*便与杨**商议办理公证委托手续，后其将公证委托所需材料通过电子邮件发给杨**，但杨**一直推托没有办理，张**亦没有和王*约定办理面签的最后时间。在本案审理过程中，诸**、张*申请对诉争房屋的价值进行评估，经本院报送北京市高级人民法院随机选取鉴定机构，本院委托北京金利安房地产咨询评估有限责任公司对851号房屋的价值予以评估，2010年6月30日，该公司出具房地产评估报告，经评估，851号房屋在2010年6月7日的价值为人民币1596609万，诸**、张*支付了评估费12772元，诸**、张*及链家公司对该评估报告无异议，但张**、杨**对此次评估的基准日提出异议，认为不应当按照2010年6月7日的价值进行评估，并申请重新评估，经本院报送北京市高级人民法院随机选取鉴定机构，本院委托北京首佳房地产评估有限责任公司对851号房屋的价值予以评估，2010年10月8日，该公司出具房地产评估报告，经评估，851号房屋在2010年1月7日的价值为人民币133.01万元，张**、杨**支付了评估费1万元，诸**、张*、杨云峰、杨**及链家公司对该评估报告均无异议。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，双方与链家公司签订了《补充协议》、《过户、按揭代理合同》、委托书、房屋所有权证书、中介费票据、证人证言、评估报告、房地产居间合同、房屋所有权转移登记申请书及双方当事人陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于买受人信领利益损失的赔偿，应当全面考虑买受人因房屋现值和原买卖价格之间的差异所造成的损失予以确定。认定房屋差价损失的时间应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等，予以合理确定。本案中，被告杨**代理被告张**与原告诸**、张*签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并与诸**、张*及第三人链家公司签订了《补充协议》及《过户、按揭代理合同》，在合同履行过程中，张**、杨**在没有直接通知诸**、张*的情况下擅自将房屋转卖他人，致使该合同无法继续履行、合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，故诸**、张*有权要求解除合同并要求张**、杨**返还定金、赔偿中介费损失及信赖利益损失，关于信赖利益损失的计算，应当以诸**、张*明确知道张**、杨**转卖诉争房屋之日即2010年1月7日计算房屋差价损失。对诸**、张*要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《过户、按揭代理合同》的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持；对诸**、张*主张房屋差价损失35万元的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持；对诸**、张*要求张**、杨**赔偿中介费损失13400元的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持；对诸**、张*要求张**、杨**返还定金2万元的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、九十七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除被告杨**代理被告张**与原告诸**、张*于二○○九年九月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、自本判决生效之日起解除被告杨**代理被告张**与原告诸**、张*及第三人北京市链家房地产经纪有限公司于二○○九年九月十六日签订的《补充协议》及《过户、按揭代理合同》；
三、被告张**、杨**赔偿原告诸**、张*损失人民币三十五万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、被告张**、杨**赔偿原告诸**、张*中介费损失人民币一万三千四百元，于本判决生效之日起七日内执行清；
五、被告张**、杨**返还原告诸**、张*购买位于北京市通州区帅府园三十二号楼八五一号房屋定金人民币二万元，于本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费二万二千七百七十二元，由原告诸**、张*负担一万一千三百八十六元（已交纳）；由被告张**、杨**负担一万一千三百八十六元（已交纳一万元），于本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费六千八百八十六元五角，由被告张**、杨**负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费八百元，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。