北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2010）二中民终字第4547号
上诉人（原审原告）李某，男。
委托代理人徐颖，女，北京市中淇律师事务所。
被上诉人（原审被告）北京***物业管理有限公司。
法定代表人陆**，总经理。
委托代理人曾**，北京市**律师事务所律师。
上诉人李某因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第26246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2009年7月，李某起诉至原审法院称：2008年7月8日，我与北京***物业管理有限公司（下称***物业公司）签订了***购物广场租赁合同，合同约定：我承租***物业公司位于购物广场二层编号为2B-008的1820平方米的商铺（毛坯）用于独家经营鞋业，期限为8年，起止日期为2008年8月1日至2018年7月31日，***物业公司拟定开业日期为2008年8月1日，实际开业日期提前或延后的，租赁期限的起租日作相应调整。起租日开始后三个月为免租期，在此免租期内我无需向***物业公司支付租金、物业管理费及其他条款。我先后支付***物业公司物业费27664元、租赁保证金221312元、租金193648元。我于2008年7月19日办理了施工许可证，入场时支付***物业公司手续费45元、装修押金180元，进行装修。2008年8月20日装修完毕，花费内装修费用61030.8元、玻璃板费用6104元、展柜装饰费用297700元。由于客流较少，无法支撑我的经营，双方于2008年10月22日签订补充协议，***物业公司同意我的起租日（即开业日）变更为本商场内美廉美等超市开业之日。但美廉美等超市至今未开业。2009年4月3日，***物业公司擅自解除租赁合同，并勒令我办理退场手续，致使我无法正常经营，***物业公司单方解除合同实属违约，故现要求***物业公司给付违约金442624元，赔偿经济损失586371元，并以586371元为本金，按银行同期贷款利率给付自2008年9月20日至实际给付之日止的利息。
***物业公司辩称：我公司与李某签订合同约定，2008年8月1日开业起免3个月的租金，也就是自2008年11月1日开始计租。但李某在2008年8月20日装修完毕后一直没有进场。我公司在2008年12月18日发函给李某要求李某进场开业，但李某依然置之不理。2009年4月3日，我公司再次发函要求解除合同，并要求李某放置在我公司处的柜台搬走，李某没有理睬。从签订合同直至2009年4月3日李某一直没有进场，严重违反了合同约定。李某违约在先，因此不同意支付违约金，且根据合同约定不应退还租赁保证金。根据审理城镇房屋租赁合同的司法解释，因为承租人原因导致解除租赁合同的，承租人要求赔偿损失的，不应得到支持，李某在接到我公司解除合同的通知后不将场地腾空，我公司有权将李某的物品清空。因此，不同意李某的诉讼请求。
原审法院经审理确认：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债务人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；当事人履行合同义务不符合合同约定的，应承担违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。双方签订了租赁合同，约定李某向***物业公司租赁商铺，双方均应按合同履行各自的义务。在该合同中，双方约定了2008年11月1日之前李某免租，但并未确认李某的开业时间，双方对李某的开业时间并未进行特殊的约定。随后双方在补充协议中再次确认以超市的开业之日起计租，可以确认***物业公司对李某的免租期再次予以延长。至2008年12月18日，在免租期内，***物业公司致函李某限期10日内要求李某营业或达到营业标准，***物业公司亦尽到催告的义务，李某应及时开业。李某未能及时开业，此行为表明不履行合同的义务，属李某违约。2009年4月3日，***物业公司再次致函李某，通知李某解除合同，***物业公司解除合同的行为符合法律规定。依据双方的合同约定，李某无权要求***物业公司返还已交纳的租赁保证金。
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因李某为违约责任方，李某要求***物业公司赔偿其他损失的请求缺乏法律依据，法院不予支持。
依据双方的补充协议，李某在超市开业之日起计租，交纳租金及物业费，但超市至今仍未入住开业，***物业公司收取李某租金、物业费的条件仍不具备，应返还李某所交纳的租金及物业费。据此，原审法院于2009年10月判决：一、北京***物业管理有限公司于判决生效之日起七日内返还李某场地使用费十九万三千六百四十八元、物业管理费二万七千六百六十四元，以上合计二十二万一千三百一十二元。二、驳回李某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，李某不服，上诉至本院，认为原判认定其违约错误，系***物业公司单方违约解除租赁合同，要求支持其全部诉讼请求。***物业公司同意原判。
经审理查明：2008年7月18日，***物业公司与李某签订了《***购物广场租赁合同》，双方约定乙方（李某）租赁甲方（***物业公司）所开办的购物广场二层2B-008号商铺，该商铺套内建筑面积为1820平方米，用于鞋业（独家经营）包括经营运动系列、休闲系列、男女鞋。租赁期限为八年，起止日为2008年8月1日至2016年7月31日，甲方拟定开业日期为2008年8月1日，实际开业日期提前或延后的，租赁期限的起租日作相应的调整。起租日开始后三个月为免租期，在此免租期内乙方无需向甲方支付租金及物业管理费。本合同项下第一年至第三年的租金标准为3.5元/天.平方米（套内建筑面积）。租金按期支付，每一个月为一期，每期租金总额为193648元。合同签订之同时，乙方应向甲方支付首期租金，本期届满前十五日支付下一期租金。乙方应于本合同签订之同时向甲方交纳相当于一个月的租金和物业管理费作为租赁保证金，保证金总额221312元。本合同约定之合同履行期内，乙方提前退租或因乙方违约致使本合同解除的，对于乙方所交纳的租赁保证金甲方不予返还，不足以弥补甲方损失的，乙方应另行向甲方承担赔偿责任；因甲方违约提前解租的，甲方应当双倍返还乙方所交租赁保证金，不足以弥补乙方损失的，甲方应另行向乙方承担赔偿责任。乙方承担合同履行期间的物业管理费用，物业管理费用的收费标准为0.5元/天.平方米（套内建筑面积），支付方式为月付，每月27664元。合同的第八条第四项规定，非不可抗力之原因并未经甲方同意，乙方连续歇业或不遵守本购物广场同一营业时间达叁日以上，甲方向乙方下达整改通知但乙方仍无改正的，甲方有权单方面解除本租赁合同。合同签订后，李某向***物业公司支付租赁保证金221312元、2008年8月1日至2008年8月31日期间的场地使用费193648元、物业管理费27664元。2008年7月19日起，共计30天。2008年10月20日，李某与***物业公司签订了《补充协议》，该协议确认：乙方与甲方签署了租赁合同，合同中规定乙方租赁面积1820平方米，铺位号为：2B-008，租赁期限为八年，租金为3.5元/天/平米，物业费为0.5元/天/平米，付款方式为压一月付一月。根据合同，乙方应于2008年11月1日起为起租日。但由于目前市场的客流较少，无法支撑乙方的经营，因乙方租赁面积较大，自营面积达租赁面积的40%。因此，为了达到甲乙双方的共同利益，甲方同意乙方的起租日为超市开业之日起。
2008年12月18日，***物业公司向李某发出通知，该通知内容如下：根据甲、乙双方签署的《租赁合同》和《管理公约》的相关规定，你方应当积极做好店铺装修、人员招聘、产品供给等营业工作，本广场从2008年8月1日开业至今，你方装修仍未完毕，也没有商户及产品进场经营，已给广场经营造成严重的负面影响，特此要求你在10日内将租赁区域摊位产品上满或达到营业条件标准，逾期为达到我司经营要求与标准，根据双方签署合同的第八条第四项之规定，我方将解除租赁合同，同时贵司已制作的货柜等一切经营物品归我方所有，我司保留追究你方其他相应的法律责任。后李某仍未开始营业。2009年4月3日，***物业公司再次向李某发出通知，通知内容如下：根据您与我公司签署的《租赁合同》与《管理公约》及相关约定，您履行合同期间应当积极开业经营，我公司曾在2008年12月18日发函给您本人，要求您10日内具备开业条件，并开始经营。时至今日您的场地仍然处于停业状态，给我公司购物广场经营带来负面影响。鉴于以上及合同约定我公司正式通知您，您与我公司的《租赁合同》及相关协议已经解除，请您在收到本函之日起3日内来我公司办理退场手续并将场地遗留物品搬离，逾期我公司将视为您放弃场地内物品权利。我公司将清理并收回场地。同时我公司保留通过诉讼要求您赔偿损失的权利。李某称于2009年4月8日向***物业公司回函，***物业公司否认收到李某的回函。2009年8月，***物业公司对李某所租赁的商铺部分拆除。
审理中，双方均确认，购物广航的超市至今没有进场经营。李某称因该合同，其产生了物业费、手续费、装修费、场地使用费等损失，合计586371元，坚持要求***物业公司赔偿。***物业公司不同意李某的请求，表示以上损失均因李某违约所产生。
经本院核实，依据李某提供的票据，能够认定李某对租赁商铺的装修投资是61010.80元、购买展柜费用是297700元，现展柜已被***物业公司拆除，无法返还。另，李某还向***物业公司支付办证手续费及押金225元，***物业公司同意返还此笔费用。
上述事实，有当事人陈述、《***购物广场租赁合同》及《补充协议》、***物业公司向李某发出通知、李某支付装修费及购买展柜票据等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李某与***物业公司签订了《***购物广场租赁合同》及《补充协议》合法有效，合同的双方应本着诚实信用原则自觉遵守履行合同义务。租赁合同签订后，***物业公司将租赁场地交给李某，李某对场地进行了装修并购买了展柜，但李某一直并未经营，***物业公司为此致函李某要求李某开业经营，由于李某未予答复，***物业公司依照合同的第八条第四项之规定，解除了租赁合同。现双方就解除租赁合同不持异议，但对解除合同的责任归属产生争议。双方租赁合同第八条第四项约定，非不可抗力之原因并未经***物业公司同意，李某连续歇业或不遵守本购物广场统一营业时间达叁日以上，***物业公司向李某下达整改通知但李某仍无改正的，***物业公司有权单方面解除本租赁合同，但李某的行为属没有开业经营，不符合租赁合同第八条第四项约定的解除合同的条件，因此，***物业公司以租赁合同第八条第四项约定为由解除合同依据不足。应当指出，双方虽未将积极开业经营作为承租人的义务在租赁合同中明确约定，但根据双方租赁的性质，李某系承租***物业公司经营广场的一个摊位，如果摊位的承租人不开业经营，势必影响到整个市场的经营环境和租赁合同目的的实现，因此，李某不开业经营的行为系未尽积极协助的合同义务，违背了诚实信用的交易原则和交易习惯，李某对租赁合同的解除也存在过错，鉴于双方在租赁合同的履行过程中均存在过错，合同解除后的损失应由双方共同承担，***物业公司应将收取李某的保证金予以返还。***物业公司同意返还李某出入办证手续费225元，本院不持异议。李某对租赁物的装修及购买展柜的损失，本院将考虑折旧及过错责任酌情判处。综上，原审判决对解除合同的过错认定有误，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第（一）款、第一百一十四条、第一百二十条之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第26246号民事判决第一项。
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第26246号民事判决第二项。
三、解除北京市***物业管理有限公司与李某签订的《***购物广场租赁合同》及《补充协议》。
四、北京***物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还李某租赁保证金二十二万一千三百一十二元、出入办证手续费二百二十五元。
五、，北京***物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付李某装修及展柜损失十五万元。
六、驳回李某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7030元，由李某负担3515元（已交纳）,由北京***物业管理有限公司负担3515元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费14060元，由李某负担7030元（已交纳），由北京***物业管理有限公司负担7030元（已由李某预交，北京***物业管理有限公司于本判决生效之日起7日内给付李某）。
本判决为终审判决。